이재명 대통령, "장특공제 폐지는 세금 폭탄? 명백한 거짓 선동"
2026년 4월 18일, 부동산 시장은 또 한 번의 거대한 세제 개편 소용돌이에 직면했다. 이재명 대통령은 최근 정치권과 부동산 시장 일각에서 급격히 확산되고 있는 '장기보유특별공제(이하 장특공제) 폐지가 실거주 1주택자에게 세금 폭탄을 안긴다'는 주장에 대해 "명백한 거짓 선동"이라며 강경한 입장을 표명했다. 이는 야당과 일부 보수 언론이 제기한 세금 폭탄 프레임을 정면으로 돌파하고, 자산 불평등 해소를 위한 세제 개혁을 흔들림 없이 추진하겠다는 강력한 국정 운영 의지를 밝힌 셈이다.
이번 세제 논쟁의 도화선은 국민의힘 정점식 정책위의장의 발언에서 비롯됐다. 정 의원은 장특공제 폐지가 수십 년간 한 주택에 거주하거나 보유해 온 1주택 실수요자들의 양도소득세 부담을 감당할 수 없는 수준으로 급증시킬 것이라고 날을 세웠다. 그러나 이 대통령은 즉각적인 SNS 메시지를 통해 "장기 거주에 대해 양도세를 깎아 주는 제도는 따로 있다"고 반박했다. 장특공제 폐지의 진정한 타깃은 투기나 투자 목적으로 주택을 장기 보유하며 막대한 불로소득을 노리는 행위를 차단하는 데 있으며, 실제 거주하는 1주택자를 겨냥한 조치가 결코 아니라는 점을 분명히 한 것이다. 근로소득세와 비교하며 주택을 단순 보유함으로써 얻는 막대한 자본 이득에 대한 과세 정상화가 시급하다는 점도 함께 강조했다.
장특공제란 무엇이며 어떻게 계산되나?
부동산 세제의 핵심 축을 담당하는 국세청 양도소득세 가이드에 따르면, 장특공제는 부동산을 장기간 보유한 후 양도할 때 발생하는 소득에 대해 일정 비율을 세금 산정 기준에서 덜어주는 제도다. 보유 기간 동안 누적된 인플레이션(물가 상승분)을 양도 차익에서 차감해주어 납세자의 실질적인 세금 부담을 완화하고, 부동산 시장의 비정상적인 단기 투기를 억제하며 건전한 장기 거래를 유도하기 위해 1995년 처음 도입됐다.
현재 양도소득세 장특공제는 납세자의 상황에 따라 크게 두 가지 기준으로 엄격하게 나뉘어 적용된다. 다주택자나 비거주 부동산에 주로 적용되는 '표1'과, 실거주 목적의 1세대 1주택자에게만 주어지는 파격적인 혜택인 '표2'다. 표1은 보유 기간 3년 이상부터 매년 2%씩, 최대 15년 보유 시 양도 차익의 30%를 공제해준다. 반면 표2는 실거주 1주택자의 주거 안정을 도모하기 위해 마련된 제도로, 보유 기간과 거주 기간을 각각 별도로 산정하여 최대 80%까지 막대한 세금 감면 혜택을 제공한다.
| 보유 및 거주 기간 | 보유기간 공제율 (연 4%) | 거주기간 공제율 (연 4%) | 합계 공제율 (최대 80%) |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 12% | 12% | 24% |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 20% | 20% | 40% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 80% |
제도 설계의 본래 취지와 달리 문제의 핵심으로 떠오른 것은 '거주하지 않고 보유만 한 경우'다. 과거에는 거주 요건을 엄격히 따지지 않고 보유 기간만 길면 표2의 높은 공제율을 적용받는 허점이 존재했다. 이후 수차례의 세법 개정을 통해 거주 요건이 대폭 강화되었으나, 여전히 투자 목적으로 주택을 매입해 전세를 주고 본인은 다른 곳에 거주하는 이른바 '갭투자자'들이 장특공제의 수혜를 입고 있다는 비판이 끊이지 않았다. 이번 장특공제 폐지 논의는 여기서 한 걸음 더 나아가, 실거주하지 않고 장기 보유만 한 다주택자나 투자용 1주택자의 공제 혜택을 원천적으로 축소하거나 완전히 폐지하겠다는 강력한 정책적 선언이다.
1주택자 세금 폭탄 논란, 진실은 무엇인가?
부동산 시장 일각에서는 장특공제가 전면 폐지될 경우, 서울 강남권이나 마용성(마포·용산·성동) 등 핵심지에 1주택을 장기 보유한 은퇴자나 고령층이 집을 팔 때 수억 원의 양도세를 내야 한다는 이른바 '세금 폭탄론'이 연일 제기됐다. 서울 아파트 평균 매매가격이 가파르게 상승한 상황에서, 10년 이상 장기 보유에 따른 양도 차익이 적게는 수억 원에서 많게는 십수억 원에 달하기 때문이다. 소득이 없는 은퇴자 입장에서는 집을 팔아 노후 자금을 마련하려 해도 세금 때문에 옴짝달싹 못 할 것이라는 공포 심리가 확산되었다.
하지만 이 대통령의 구체적인 설명과 기획재정부의 일관된 조세 정책 기조를 종합적으로 분석해보면, 실거주 요건을 충실히 충족한 1주택자의 혜택까지 일괄적으로 폐지하는 것은 결코 아니다. 정부의 핵심 논리는 땀 흘려 일해 번 근로소득과 주택을 단순 보유하여 얻은 불로소득 간의 심각한 과세 불형평성을 바로잡겠다는 것이다.
실제 세금 시뮬레이션 결과를 살펴보면 정책의 타깃이 명확해진다. 양도 차익이 10억 원인 아파트를 10년간 보유만 하고 단 하루도 거주하지 않은 비거주 투자자의 경우, 현행 제도에서는 보유기간 공제 40%를 적용받아 수천만 원에서 억대의 세금을 합법적으로 감면받는다. 만약 이 보유 혜택이 전면 폐지된다면, 해당 투자자의 양도세 부담은 기존 대비 2배 가까이 급증할 수 있다. 반면 10년간 실제 거주하며 지역 사회에 정착한 1주택자는 거주 요건에 따른 별도의 강력한 공제 혜택을 그대로 유지하거나, 새롭게 신설될 대체 제도를 통해 기존과 거의 동일한 수준의 세 부담을 유지할 가능성이 매우 높다. 결국 세금 폭탄의 진정한 타깃은 선량한 실거주자가 아니라 '거주하지 않는 갭투자용 주택'에 정확히 한정된다.
