강남 3구 아파트값 3주째 추락, 강동까지 하락 전환

강남 3구 아파트값 3주째 추락, 강동까지 하락 전환

서울 강남권 아파트 매매가 하락세가 3주 연속 확대되고 있다. 한국부동산원 3월 둘째 주(9일 기준) 시세에 따르면 송파구가 -0.17%, 강남구가 -0.13%, 서초구가 -0.07%를 기록했다. 직전 주(-0.09%, -0.07%, -0.01%)보다 낙폭이 일제히 확대됐다.

56주 만에 강동구도 -0.01%로 하락 전환했다. 강남 3구를 넘어 강남권 전체가 하락 국면에 진입한 것이다.

양도세 유예 종료, 왜 '절세 급매'가 쏟아지나?

하락의 핵심 트리거는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료다. 이재명 대통령이 1월 23일 유예 종료를 공식 언급한 이후, 5월 9일부터 다주택자에게 최고 82.5%의 양도세가 적용된다. 유예 기간 안에 처분하려는 '절세 급매'가 강남 3구를 중심으로 쏟아지고 있다.

매물 증가 속도가 이를 보여준다.

서울 전체 아파트 매물은 7만 8,077건으로, 1월(5만 6,107건) 대비 약 40% 늘었다. 2025년 9월 이후 최대치다. 강남 3구만 보면 매물이 5,730건에서 1만 4,866건으로 45.7% 급증했다. 성동구(83.7%), 동작구(60.9%), 마포구(54.6%)까지 한강벨트 전역에서 매물이 쌓이고 있다.

실거래 사례는 더 충격적이다. 강동구 한 34평대 아파트는 지난해 33억 원에 거래됐던 물건이 26억 5,000만 원에 매도됐다. 6억 5,000만 원이 빠진 것이다. 개포래미안포레스트 전용 84㎡는 1월 호가 36억 원에서 3월 33억 원으로 3억 원 하락했다. 현지 중개업소에 따르면 강남·용산 30평대는 호가보다 6~7억 원을 낮춰야 계약이 체결되는 상황이다.

공시가격 18.67% 급등, 보유세 폭탄까지

양도세만이 아니다. 서울 공동주택 공시가격이 전년 대비 18.67% 올랐다. 2021년 이후 최고 상승률이다. 고가 아파트 보유자의 보유세 부담이 50~60% 늘어나면서, 다주택자뿐 아니라 고가 1주택자까지 매도를 고민하는 상황이다.

구체적으로 보면 래미안 원베일리 전용 84㎡의 보유세가 1,829만 원에서 2,855만 원으로 56.1% 증가했다. 강남 신현대 9차 전용 111㎡는 1,858만 원에서 2,919만 원으로 57.1% 올랐다. 매년 수천만 원의 보유세를 내면서 버티기보다 지금 파는 게 낫다는 계산이 나오는 것이다.

국토교통부 장관은 "집을 가지고 있으면 이익이 되지 않는 정책"을 추진하겠다며 보유세 강화, 장기보유특별공제 축소 등을 검토 중이라고 밝힌 바 있다.

거래 절벽 속 매수세는 어디로 갔나?

매수자들은 완전히 관망 모드다. 매매수급지수는 99.6으로, 기준선 100을 1년여 만에 하회하면서 매도자 우위 시장으로 전환됐다. 주택사업경기전망지수도 95.8에서 89.0으로 6.8포인트 급락했다. 서울은 113.0에서 100.0으로 13포인트, 인천은 100.0에서 84.8로 15.2포인트 빠졌다.

대출 규제도 매수 심리를 억누르고 있다. 25억 원 초과 강남 3구 아파트 거래량은 전분기 대비 77% 감소했다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 더해 스트레스 DSR 확대까지 예고되면서, 고가 아파트 매수 여력이 구조적으로 줄어들고 있다.

2월 청약 경쟁률은 약 2년 만에 최저치를 기록했다. 11개 단지 중 5곳이 1:1 미달이었다. 신규 분양 시장까지 냉각되고 있다는 신호다.

전세 시장은 왜 다른 흐름인가?

매매 시장과 달리 전세 시장은 소폭 상승세를 유지하고 있다. 강남구 전세가격은 전주 대비 0.05%, 서초구 0.03%, 성동구 0.08% 올랐다. 매수를 미룬 실수요자들이 전세로 몰리면서 수요가 유지되는 구조다.

하지만 전세 시장도 양극화가 진행 중이다. 한국주택금융공사 전세보증보험 가입 기준이 강화되면서, 보증 가입이 가능한 물건(시세 90% 이하, 보증금 5억 원 이하)에는 수요가 집중되고, 고가 전세는 공실이 늘고 있다.

강남권 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 약 50~55% 수준이다. 전세가율이 60%를 넘어서야 갭투자 수요가 유입된다는 것이 업계 분석인데, 매매가 하락 속도가 전세가 하락 속도보다 빠르면 전세가율은 자연스럽게 올라갈 수 있다.

중동 변수까지, 금리 인하는 더 멀어졌나?

중동 정세 불안도 부동산 시장에 부정적 변수로 작용하고 있다. 이란 관련 지정학 리스크로 국제유가가 상승 압력을 받으면서, 한국은행의 기준금리 인하 시점이 더 늦어질 수 있다는 전망이 나온다. 고유가는 물가 상승 요인이고, 물가가 잡히지 않으면 금리를 내리기 어렵다.

주택담보대출 금리는 여전히 연 4%대 중반을 유지하고 있다. 자금조달지수는 82.8로 전월 대비 0.5포인트 하락했다. 자금 사정이 나아질 기미가 보이지 않는다.

실수요자라면 지금 어떻게 할 것인가?

시장의 방향은 분명하다. 양도세 유예 종료(5월 9일)를 앞두고 매물은 계속 나올 것이고, 매수세는 금리 인하 신호가 나올 때까지 살아나기 어렵다. 전문가들은 강남권 조정이 서울 전역으로 확산되는 데 통상 2~3개월의 시차가 있다고 분석한다. 2022년 하락기에도 강남이 먼저 떨어지고, 3개월 뒤 서울 전역, 다시 3개월 뒤 경기도로 확산됐다.

매수 타이밍을 저울질하는 실수요자에게 가장 중요한 지표는 거래량이다. 서울 아파트 월간 거래량이 3,000건을 넘어서면 매수 심리가 살아나고 있다는 신호다. 현재는 그 절반에도 못 미친다.

자금 여력이 충분하고 5년 이상 장기 보유가 가능한 실수요자라면, 절세 급매 물건 중 입지가 확실한 단지를 실거래가 기준으로 탐색하는 전략이 유효할 수 있다. 특히 양도세 유예 종료가 임박한 4~5월에 급매물이 집중될 가능성이 높다. 입주 물량이 몰리는 단지는 단기 하락 압력이 더 클 수 있으므로 입주 시기도 확인해야 한다.

전세를 끼고 매수하는 갭투자는 현재 환경에서 리스크가 크다. 전세가율이 50~55%로 자기자본 비중이 높아야 하고, 2~3년 뒤 전세 만기 시 역전세 리스크까지 감안해야 한다.

다만 시장 타이밍을 맞추려는 시도보다, 본인의 상환 능력 범위 안에서 실거주 목적의 의사결정을 내리는 것이 가장 현실적이다. "여보, 지금 집 사도 돼?"라는 질문에 대한 답은 금리도 정책도 아닌, 결국 각 가정의 자금 상황과 거주 계획에 달려 있다.