강남 아파트 공시가 '헉' 소리 나는데…보유세 반토막 낸 비결은?

2026년도 공동주택 공시가격 초안이 공개되면서 부동산 시장이 술렁이고 있다. 지난해 하반기부터 이어진 서울 주요 지역의 실거래가 상승분이 반영되면서, 실수요자와 예비 청약자들 사이에서는 보유세 부담이 눈덩이처럼 불어날 것이라는 우려가 팽배하다. 특히 아파트값이 가파르게 오른 서울 강남권 거주자들은 공시가 상승률을 확인하고 당혹감을 감추지 못하는 분위기다.

강남구 공시가 얼마나 올랐길래?

통상적으로 아파트 시세가 오르면 공시가격이 따라 오르고, 이는 곧 재산세와 종합부동산세 등 보유세 급등으로 이어진다는 것이 시장의 일반적인 인식이다. 실제로 강남구 핵심 입지의 대단지들은 이번 공시가 산정에서 뚜렷한 상승 곡선을 그렸다.

대표적으로 현대건설과 HDC현대산업개발이 시공한 강남구 개포동 '디에이치 퍼스티어 아이파크'(총 6,702가구, 일반분양 1,206가구)를 살펴보자. 우수한 학군과 양재천 접근성이라는 입지적 특징을 바탕으로 전용 84㎡ 실거래가가 30억 원을 훌쩍 넘어서며 3.3㎡당 1억 원 시대에 안착했다. 시세가 급등한 만큼 해당 단지의 공시가격 역시 전년 대비 두 자릿수 상승률을 기록한 것으로 파악된다.

하지만 공시가격 인상이 곧바로 '세금 폭탄'으로 직결된다는 통설에는 균열이 존재한다. 정작 세무 현장에서는 강남 고가 아파트 1주택자들의 실제 보유세 부담이 예상보다 크지 않거나, 오히려 과거 집값 급등기보다 절반 가까이 줄어든 사례가 속출하고 있다.

통설을 깨는 데이터…보유세 반토막의 비밀

이러한 역설의 첫 번째 배경은 정부의 공시가격 현실화율 동결 조치다. 시세 대비 공시가격의 비율을 뜻하는 현실화율이 2020년 수준인 평균 69%에 머물러 있기 때문이다. 집값이 뛰어도 과세표준의 기준점이 되는 비율 자체가 낮게 억제되어 있어 세금 인상폭이 제한되는 구조다.

더 결정적인 비결은 명의 분산에 있다. 현행 1세대 1주택자의 종부세 기본공제액은 12억 원이다. 그러나 이를 부부 공동명의로 분산하면 각각 900만 원씩, 총 18억 원의 공제를 받을 수 있다. 공시가격 25억 원인 강남 아파트를 단독 명의로 보유하면 13억 원이 과세표준이 되지만, 공동명의일 경우 7억 원으로 과세 대상 금액이 거의 절반으로 줄어든다. 누진세율 구조를 고려하면 실제 납부할 세액은 절반 이하로 떨어지게 된다.

"공시가격 20억 원대 진입은 과거엔 종부세 중과의 상징이었으나, 현재는 공동명의 전환과 공정시장가액비율 조정을 통해 충분히 방어 가능한 구간이 됐다."

강남 vs 강북, 보유세 격차 더 벌어지나?

이러한 절세 전략은 부동산 시장의 양극화 프레이밍을 더욱 심화시키는 요인으로 작용한다. 강남의 30억 원짜리 '똘똘한 한 채'를 부부 공동명의로 보유한 사람의 세금 부담은 대폭 줄어든 반면, 강북이나 지방에 10억 원짜리 아파트 2채를 단독 명의로 보유한 다주택자는 여전히 무거운 세금과 대출 규제에 갇혀 있다.

대체 투자처의 변동성이 커지면서 시중의 잉여 유동성은 규제 방어가 수월하고 환금성이 뛰어난 서울 핵심지 부동산으로 회귀하는 양상이 지속되고 있다.

다주택자의 딜레마와 시장의 검증

물론 1주택자 절세 공식이 모든 상황에 만능은 아니다. 가장 강력한 반론은 고령의 장기보유자 사례에서 나온다. 60세 이상이면서 5년 이상 주택을 보유한 단독 명의자는 연령과 보유 기간에 따라 최대 80%의 세액공제를 받을 수 있다. 이 경우 굳이 증여세와 취득세를 감수하며 공동명의로 전환할 이유가 없다.

또한 다주택자의 경우 금융감독원의 엄격한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 인해 추가 대출을 통한 세금 납부나 포트폴리오 재편이 사실상 막혀 있다. 이 분석의 적중 여부는 국세청이 최종 세액을 고지하는 오는 11월, 강남 3구와 비강남권의 실제 종부세 납부액 증감률 데이터를 통해 명확히 확인될 것이다.

이미 발 빠른 자산가들은 지방의 비핵심 자산을 매각하고 양도세를 내더라도 강남권 하이엔드 단지 하나로 자산을 압축하는 움직임을 보이고 있다. 인구 이동 데이터와 국토부 실거래가 공개시스템에서도 이러한 '상급지 갈아타기' 수요가 수치로 증명된다.

결국 실수요자와 예비 청약자들은 공시가격 인상이라는 표면적 악재에 겁먹기보다, 자신의 연령, 보유 기간, 명의 상태를 종합적으로 점검해야 한다. 주택 매입 단계부터 세금 계산기를 활용해 단독 명의의 장기보유 특별공제와 공동명의의 기본공제 확대 중 어느 쪽이 유리한지 미리 시뮬레이션하는 과정이 세금 부담을 최소화하는 필수 단계가 될 것이다.