울산 동구 전하동 일대 공인중개사무소는 최근 외지 투자자와 실수요자들의 문의 전화로 북새통을 이루고 있다. HD현대중공업 야드가 내려다보이는 'e편한세상전하' 전용 84㎡는 최근 1개월 새 매수 문의가 급증하며 실거래가 신고가를 잇달아 갈아치웠다. 오랜 침체의 늪에 빠져 있던 울산 부동산 시장이 심상치 않다. 이른바 'K-조선'의 화려한 부활로 고연봉 근로자가 대거 유입되는 반면, 신축 아파트 공급은 턱없이 부족해 전세가와 매매가가 동반 상승하는 전형적인 강세장이 연출되고 있다.
최근 한국경제 보도에 따르면, 울산의 아파트 매매가격지수는 지방 광역시 중 유일하게 뚜렷한 우상향 곡선을 그리고 있다. 미분양 무덤으로 불리던 과거의 오명은 사라진 지 오래다. 코스피 지수가 5,377.30을 돌파하며 거시 경제 전반에 훈풍이 부는 가운데, 굴뚝 산업의 상징인 한국 조선업이 3년 치 이상의 수주 잔고를 넉넉하게 확보한 것이 핵심 동력으로 작용했다.
울산 아파트 시세, 왜 나홀로 뛰고 있나?
가장 큰 원인은 일자리 질의 개선과 인구 유입이다. 2026년 현재 울산 동구와 북구 일대의 주요 조선소들은 친환경 선박과 고부가가치 액화천연가스(LNG) 운반선 건조 물량을 쏟아내며 24시간 풀가동 중이다. 협력업체 근로자뿐만 아니라 연구개발(R&D) 인력이 대거 몰리면서 직주근접을 선호하는 3040 세대의 주택 매수세가 거세졌다. 일자리가 늘어나니 자연스럽게 주거 수요가 폭발하는 선순환 구조가 만들어진 것이다.
여기에 극심한 공급 가뭄이 불을 지폈다. 부동산 플랫폼 및 업계 데이터에 따르면, 올해 울산의 아파트 입주 예정 물량은 약 4,000가구 수준으로, 적정 수요인 8,000가구의 절반 수준에 불과하다. 내년과 내후년 입주 물량은 이보다 더 줄어들 전망이다. 통계청이 매월 발표하는 인구이동 통계에서도 울산으로의 순유입이 눈에 띄게 증가하고 있어 수급 불균형은 단기간에 해소되기 어려운 상황이다.
- 입주 물량 급감: 2026년 울산 아파트 입주 물량은 약 4,000여 가구로, 2024년(약 9,000가구) 대비 절반 이하로 급감했다.
- 미분양 소진: 악성 미분양으로 분류되는 '준공 후 미분양' 물량이 최근 6개월 새 가파르게 소진되며 시장의 불안감을 지웠다.
- 전세가율 고공행진: 남구 옥동과 신정동 일대 주요 단지의 전세가율은 75%를 돌파하며 갭투자 수요를 자극하고 있다.
- 외지인 매입 비중: 지난달 울산 아파트 매매 거래 중 외지인 매입 비중은 22%를 기록해 3년 만에 최고치를 경신했다.
울산 아파트 분양 시장, 실수요자 전략은?
신축 분양 시장의 열기도 뜨겁다. 특히 전통적인 주거 선호지인 남구 신정동과 옥동 일대는 우수한 학군과 쾌적한 생활 인프라를 갖춰 청약 대기 수요가 두텁다. 남구 신정동 일대에서 대형 건설사가 시공하는 주요 신축 단지(총 2,000가구 이상 규모, 일반분양 1,000가구 이상)의 경우, 입주권 프리미엄이 1억 원을 웃도는 사례가 속출하고 있다. 청약 가점이 높은 무주택자들은 도심 핵심 입지의 신규 분양 물량을 손꼽아 기다리는 분위기다.
